回顾2013年房地产的市场形势分析探讨2014年房地产行业发展趋势

2013年，不管是房地产行业还是开发企业，都可以说是高歌猛进的一年。政策的宽松在加上经济平稳回升等环境下，一、二线城市市场快速的回暖，从各线城市、各类地王的记录被刷新就可以看的出来。

下面我们来具体的分析下2013年房地产的市场形势分析探讨2014年房地产行业发展趋势。

2013年房地产产业的市场情况

房地产投资：2013年我国全社会固定资产投资总额约45万亿元，同比增长20%。

  其中：房地产开发投资总额8.5万亿元，同比增幅20%。其中住宅开发投资总额6万亿元，同比增幅19%。表明中国房地产开发有利的支撑了整个中国的投资建设的规模和速度。

  房地产建设：全国房屋新开工面积20亿平方米，同比增幅11%;房屋施工面积65亿平方米，同比增幅16%;房屋竣工面积8亿平方米，同比增幅3%，其中住宅竣工面积6亿平方米，同比增幅为负数。表明未来的住宅市场供应量依然是紧缺的。

  商品房销售：全年商品房销售面积约12.5亿平方米，同比增幅21%，其中住宅销售面积11亿平方米，同比增幅21%。商品房销售金额为8万亿元，同比增幅31%，其中住宅销售金额为7万亿元，同比增幅31%。销售金额增长幅度高于销售面积增长十个百分点，表明中国商品房的市场价格依然保持了一定幅度的上涨。全国商品住宅的平均销售价格为6000元/平方米。

  土地出让金：2013年全国土地出让金收入估计可超过3.5万亿元。北京市全年土地出让金收入为1822亿元，共转让土地211宗，2059公顷，其中住宅地块76宗，1360公顷。上海全年土地出让金收入为2000亿元。

　2014年房地产业发展特点和趋势

  1、出现十年来最好的产业政策环境。房地产的开发周期一般需要3-4年。但是我们的房地产政策调控每年都有，有的时候一年还三轮调控，政策条文颁布了一大堆。这种政策不但多且变化快的调控，使市场开发和购买预期都混沌起来。2014年是房地产相关政策最为透明的一年，也是产业发展前景最好预期的一年。

  2、房地产开发投资、建设交易和市场价格继续保持高位运行。即便在严厉的房地产政策调控周期过程中，我国房地产业的投资、建设、交易规模除个别年份以外，基本上是年年创新高，年年大发展。鉴于2013年下半年中国宏观经济发展态势趋于稳定，一系列的重大举措取得明显效果，尽管我们还存在着不少深层次的矛盾问题，但是在2014年可以期待在宏观经济稳定的背景下，中国房地产业的各项主要经济指标依然会保持高位运行。

  3、商业地产受到来自方面的夹击。中国商业地产一方面受到产业内部阶段性建设供应规模过大的困扰，另一方受到外部电子商务对消费品购买方式的冲击影响，商业地产将步入一个较为困难的时期，主要表现在招商困难、租金难以走高、空置率过大、投资回报预期不明朗等方面。一些大型商业地产投入比重较大的开发企业，融资压力很大。

  4、行业市场集中度继续提升。在过去的一年，万科商品房的年度销售冲高1800亿元;年度销售过千亿元的企业约有7家之多;超过百亿元销售金额的开发企业将达到70家;商品房销售成交突破千万平方米的城市有13个;中国最大的两家新建商品住宅代理销售商的市场份额已达8%。过去十年，中国大型品牌房地产企业的逆势扩张，将在2014年继续显现。

  5、行业利润率继续下滑。由于土地成本、劳动力成本、商品房销售成本和财务融资成本等逐年攀升，也由于不同城市、企业和项目间差异化分化明显，也由于改销售为持有的房地产开发企业数量增加，中国房地产企业的利润率下降趋势将在2014年得以延续。

  6、房地产电子商务崭露头角。传统的房地产销售必须是现场销售，外加项目所在地的城市性销售。传统的房地产交易也必须是实地考察比较后的案场购买。但房地产电子商务把销售市场推广到全省、全国甚至世界，线下和线上的结合也使销售服务整体上了一个新台阶。易居中国正是由于房地产电子商务的拓展，使其在纽约交易所的股票价格在短短几个月的时间里，从3-4美元上升到13-14美元。表明了资本市场对房地产电子商务的认可。2014年是房地产电子商务站稳脚跟的关键年。

  7、企业间的战略合作和项目合作蔚然成风。从相互竞争到抱团取暖，再演变到战略合作，这是中国房地产企业间最近几年的重大变化。一批房地产企业在融资、土地招投标、开发销售等环节展开战略或项目合作。按照专业化的程度实行各自的分工，用取长补短获取市场优势，用强强联合有效的降低了开发成本，扩大了市场的影响力。

  8、海外投资风生水起。中国房地产企业海外投资在2013年的基础上，会有新的拓展。一批知名品牌企业从国内投资开始进入到国外投资，从国外一国投资发展到多国投资，从服务华人演变到华人和所在国公民都成为销售服务对象。海外投资审批环节少，融资成本低，市政配套好，法律环境稳定，投入回收期短。

  9、企业核心竞争能力是融资。发展到今天，中国房地产开发企业的核心竞争力已经不是地块的获取能力，不是政府的沟通能力，不是规划设计能力，不是物业管理能力，不是内部管理执行能力，不是科学先进的发展理念，不是市场销售能力，而是企业的融资能力。房地产业资本和金融资本的结合，房地产企业向金融领域的渗透、控制，房地产企业获得金融服务的规模水平，已经成为中国房地产开发企业的迅速占领市场份额、扩大企业品牌影响力的主要法宝。