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买郊清远郊盘博升值板块潜力先知晓

发布时间:2019-10-18 01:22:49 阅读: 来源:电阻器厂家

上周末,一场声势浩大的“万人购房”开盘活动,引起业界关注。作为广清交界大盘,中国美林湖创造了开盘单日成交1074套、销售总额6.98亿元、平均2秒产生1位新业主的销售奇迹。

有多位行内人士指出,无论从产品定价、地理位置、市政配套还是买家群体等条件来看,远郊盘的营销模式不可与市区刚需盘相提并论,其销售业绩自然也不能一概而论。若想确定其行情是真火还是虚火,建议将其与相邻楼盘进行综合对比,便可知一二。

现场直击:大雨滂沱近万名买家如约而至

记者于7月27日上午10点半左右到达项目时,小区内辟作销售中心的温泉酒店外沿路停了几十辆大巴,而且还陆续有更多大巴和私家车到场,把偌大的小区中心空间塞了个水泄不通。尽管开盘当日声势浩大,可奈何天公不作美,倾盆暴雨之下,众多看楼客只能挤在酒店的连廊里,而无法一睹社区内加州风情之美。

记者所见,来的客户全部由二手中介人员带领,基本上一个中介人员带领一到两家人入内。不过,很多客户对这个楼盘并不熟悉,甚至有部分一家大小组团而来的客户,其郊游目的更胜于看楼,原是为免费到郊区游玩一下,结果遇到暴雨,也没玩成。

销售中心外搭了多个供排队的雨棚,四大中介各有一条专属雨棚,里面坐满等待选房的客户。现场销售人员表示,当天开发商共安排了约1000车次,预计可带来近万名看楼客。据悉,7月26日晚,已经有客户开始排队,开发商甚至有开房间供他们住宿。

在现场,各种吸引人的口号贴得到处都是,如“购房可入户清远”,“轻轨就在家门口”等。事实上,从小区居住区到最近的广清轻轨站龙塘站,都要开车20分钟到半小时。尽管阳光100、北部万科城也都靠轻轨揾食,但从距离上看,显然离轻轨站的距离要比美林湖近很多。

广清轻轨+广州空港经济圈催谷广清楼市

随着市区楼价的不断升温,一些地处偏远的远郊大盘,以其亲民的价格、优越的山水资源和层出不穷的规划利好,吸引了众多“刚需”买家的强烈围观。其中尤以广州北部多个大型楼盘如中国美林湖、北部万科城、恒大银湖城、阳光100芒果town等项目,凭借广清轻轨交通利好,加之知名发展商开发实力,获得的市场认可度较高,买家购房热情高烧不退。

日前,广州空港经济圈规划扩容落定至2016年,空港经济圈先期计划投资983亿元,3条城际、7条高速和1个白云国际机场的“陆铁空”立体交通网络和159项重大产业及市政生活配套建设,让区域规划内的200万人口成为空港经济区的常住人口,同时全面融入珠三角1小时、港珠澳2小时生活圈。

房地产专家韩世同认为,上周中国美林湖开盘热销的行情,反映了当前广州区域发展的三个问题:一是诸如区域发展不平衡、局部地区土地环境资源透支严重等问题被普通人所认知,人们开始以更长远的眼光,看待外围板块的发展潜力;二是人们从刚落地的空港经济区扩容规划中,看到广州北日渐具备成为城市副中心的潜力;三是政府倡导的大力发展小城镇、建设绿色城镇和区域经济发展的再平衡等一系列举措,在房地产市场上正在得到开发商和投资者、置业者的响应。

“北三环以南的空港经济区,共涉及59条村庄的拆迁改造,包括白云区的33条村和花都区的26条村,涉及住宅拆迁量1353万平方米,涉及拆迁人口约20万人,拆迁后这些村民会选择住到哪里去?肯定是选择与之相邻的北部新城,即山前旅游大道板块。”广东省澄宇生态伦理研究院秘书长胡文迪表示,目前山前大道板块的房产价格还不到广州市区的1/4,而且生态环境好,立体交通网络经过9年的发展已经逐步完善,如北三环、轻轨、地铁九号线延长线等,都将使得山前大道板块的交通出行越来越方便。而政府在区域发展微观政策的不断出台推动下,不断实现城镇化的目标,实现人口的梯度转移。

到底值不值要看个人财力和需求

问:远郊盘,投资客多于自住客?

答:买家总想一石二鸟,多是“自住兼投资”。

由于远郊盘普遍距离市区约1小时的车程,而且楼盘周边配套欠奉,交通不畅,生活不便,许多到广清交界板块置业的买家并不会将其列为第一居所。通过采访,记者发现,中国美林湖的买家以来自天河、白云、花都以及清远本地的客户居多,当中仅有少部分买家会考虑将其作为常住居所,大部分买家会考虑将其变成周末度假屋。

“市区环境相对好一些的楼盘都贵得飞起,这里虽然离市区比较远,但居住环境要好很多,而且价格也不贵。”在美林湖买了一套83平方米两房单位的孙先生告诉记者,他与妻子、女儿现居住在白云区机场路一带的楼梯楼,房子虽旧,但胜在交通方便。今年6月,孙先生一大家子来美林湖看盘,本来只当作周末郊游,却被其楼盘内部环境所吸引,动了购房的心思。他坦言,自己的工作圈和生活圈都在市区,要常住在美林湖不大现实。“跑那么远买房,一是看好其升值潜力,二是为了盘活手中的存款和公积金,三是还能改善居住环境,何乐而不为呢。”

业内人士表示,美林湖的纯投资客占比不多,而像孙先生这类兼顾自住与投资需求的买家,则是主力客户。从其热销户型来看,最受追捧的倒不是总价较低的一房单位,而是适合一家三口度周末的两房。

问:开盘日销售率不足三成,卖得很差?

答:远郊盘不比市区盘,成交行情需多面看。

业内人士透露,本次“万人购房”实际到场人数虽近万人,但绝大多数是一家大小齐出动看房,从认筹数量上看,四家代理公司的总量不足2000个。谈及此次被外界质疑其开盘“雷声大,雨点小”,成色不佳。周峰表示,综合其地理位置、开盘价格和周边楼盘定价等多方因素来看,“首日成交千套算是很不错的成绩了。”

此外,与同属于广清交界大盘的北部万科城、阳光100芒果town、恒大银湖城等楼盘相比,中国美林湖的开盘均价要贵2000元/m2。周峰指出,对于置业远郊板块物业的买家而言,其对价格普遍较为敏感。今年4月,中国美林湖曾推出“汇泉湾”洋房组团,均价在5000元左右,700套洋房1周清盘。尽管新一期产品“美汇半岛”在景观条件上远胜于“汇泉湾”,但其均价却近7500元/m2,与买家心理预期价格的6500~7000元/m2有落差,“价格上的差距使得部分买家犹豫不决,流失了一批客户。”

问:远郊盘投资回报率低?

答:涨幅不及市区盘,但胜在门槛低。

在业内人士眼中,郊区盘的入市门槛虽远低于市区盘,但其增值幅度也远比市区盘慢。“若想以低投入博取高回报,那么当中的风险也肯定比较高。投资房产也是这个道理。”

潘小姐于2010年年底以单价4700元/m2购买了北部万科城一套小三房,总价37万元。近2年半以后,北部万科城类似的单位价格在6000元/m2左右,升值约26%。这个数字看起来还算美好,但预计暂时无人接盘,因为购买的都是投资客。而2011年年底,一位以抄底价1.9万元/m2购买了淘金家园的陆女士,该盘类似单位已达3.8万元/m2,升值幅度达87%。

不过,很多人觉得,既然没有那么大笔钱投资市区盘,几十万元买套郊区盘也好过存银行。归根到底,整个楼价涨幅仍然很不理性,市中心供应量极端缺乏,导致市中心价格辐射至郊区,带起整个楼价水平,仍然是买家热衷于投资房产的关键。

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